¿Necesitas un Presupuesto para tu Licencia de Actividad?
Requisitos de la Licencia de Apertura de un Local en Madrid
Todo lo que tiene que cumplir tu local y tu documentación antes de poder abrir
Ingeniero Técnico Industrial colegiado · Más de 7 años de experiencia · +740 expedientes tramitados en Madrid — Actualizado: julio 2026
La mayoría de los problemas que veo en expedientes de licencia de actividad no vienen de mala suerte, sino de errores que se repiten una y otra vez, y que casi siempre son evitables si sabes de antemano dónde está el riesgo.
Antes de poder abrir un negocio en Madrid, tanto el local como la documentación que presentas ante el Ayuntamiento tienen que cumplir una serie de requisitos. Algunos son comunes a cualquier actividad; otros dependen del tipo concreto de negocio que vayas a desarrollar. En este artículo repasamos, de forma ordenada, los requisitos habituales para obtener la licencia de apertura de un local, tanto si tu actividad se tramita por declaración responsable como si necesita licencia con resolución previa, para que puedas planificar tu apertura con margen de tiempo suficiente.
Requisitos Relacionados con el Local: Compatibilidad Urbanística
El primer requisito, y el más importante, es que el uso que quieres darle al local esté permitido por el planeamiento urbanístico de esa ubicación concreta. No todos los locales admiten cualquier actividad: un bajo comercial puede estar calificado para uso comercial pero no para hostelería, o puede tener restricciones específicas en función de la normativa de la zona. Comprobar la compatibilidad urbanística antes de firmar el contrato de alquiler es el paso que más problemas evita a largo plazo.
Esta comprobación se realiza consultando el planeamiento municipal vigente y, en caso de duda, mediante una consulta urbanística previa al ayuntamiento. Saltarse este paso es una de las causas más frecuentes de que un proyecto de apertura se paralice después de haber invertido ya en el traspaso o en las primeras obras.
Requisitos de Superficie, Aforo y Distribución
El local debe cumplir unas condiciones mínimas de superficie, ventilación, iluminación y distribución adecuadas a la actividad prevista, así como respetar los límites de aforo calculados según la normativa de seguridad aplicable (relacionados con las salidas de emergencia y la superficie útil). Estas condiciones se verifican en el proyecto técnico o memoria descriptiva, y determinan aspectos como el número máximo de clientes o trabajadores que puede acoger el espacio.
Un error habitual es diseñar la distribución del local (mobiliario, zona de atención al público, almacén) sin haber calculado antes el aforo máximo permitido, lo que obliga después a rehacer la propuesta y retrasa la redacción del proyecto técnico definitivo.
Requisitos de Accesibilidad
Los locales de nueva apertura, y en muchos casos también los que cambian de actividad, deben cumplir la normativa de accesibilidad universal: itinerarios accesibles, aseos adaptados cuando corresponda, y eliminación de barreras arquitectónicas. Este es uno de los puntos que con más frecuencia obliga a realizar obras de adecuación en locales antiguos que no fueron diseñados originalmente con estos criterios.
En locales situados en edificios antiguos del centro de Madrid, la accesibilidad suele ser precisamente el requisito que más encarece la reforma, por lo que conviene presupuestarlo desde el principio y no como un imprevisto de última hora.
Requisitos de Instalaciones Según el Tipo de Actividad
Dependiendo de tu negocio, el local deberá contar con instalaciones específicas: instalación eléctrica dimensionada a la actividad, climatización, ventilación o extracción de humos (especialmente en hostelería), protección contra incendios (PCI) proporcional al riesgo y al aforo, y en su caso, instalaciones de fontanería y saneamiento adaptadas. Cada una de estas instalaciones suele requerir su propio certificado o boletín, emitido por instalador autorizado, como parte de la documentación final del expediente.
La potencia eléctrica contratada, en particular, es un aspecto que muchos futuros titulares subestiman: si la acometida existente no es suficiente para tu actividad, puede ser necesario tramitar un aumento de potencia con la compañía eléctrica, un trámite que conviene iniciar cuanto antes por sus propios plazos.
Requisitos Documentales: Qué Tienes que Presentar
Además de las condiciones físicas del local, necesitas presentar una serie de documentos: identificación del titular, referencia catastral y datos del local, justificante de pago de las tasas municipales, y la memoria técnica o proyecto técnico correspondiente a tu tipo de actividad. Consulta nuestra guía completa de documentación necesaria para la licencia de actividad si quieres el checklist detallado punto por punto.
Requisitos Según el Régimen de Tramitación
Si tu actividad es inocua, es probable que puedas cumplir los requisitos mediante una memoria técnica más sencilla, tramitada por declaración responsable. Si tu actividad es clasificada, los requisitos documentales y técnicos son más exigentes, y necesitarás un proyecto técnico completo firmado por un profesional colegiado, además de, en muchos casos, licencia ambiental en lugar de una simple comunicación. Confundir el nivel de exigencia que corresponde a tu actividad es, junto a la compatibilidad urbanística, uno de los dos errores que más retrasan un expediente.
Requisito del Estudio Acústico en Determinadas Actividades
Si tu actividad genera ruido de forma relevante (música, maquinaria, gran afluencia de público) o está ubicada en una zona de protección acústica especial, necesitarás incorporar un estudio acústico que acredite el cumplimiento de los límites de ruido exigidos, tanto para el propio local como para las viviendas o locales colindantes. Este requisito suele implicar también un aislamiento acústico reforzado en paredes, techos y puertas, con el coste adicional que eso conlleva.
Requisitos Específicos Según el Ayuntamiento y el Barrio
Más allá de los requisitos generales, cada ayuntamiento (y en el caso de Madrid capital, cada distrito) puede tener particularidades adicionales: restricciones en cascos históricos, límites a nuevas licencias de hostelería en zonas saturadas, u ordenanzas específicas de terrazas y horarios. Antes de asumir que los requisitos “generales” son los únicos aplicables a tu caso, conviene comprobar si existe alguna ordenanza específica para la zona exacta donde se ubica tu local, ya que estas particularidades locales rara vez aparecen en las guías genéricas sobre licencias de actividad.
Qué Pasa si tu Local no Cumple Todos los Requisitos
Si al revisar tu local detectas que no cumple alguno de estos requisitos (por ejemplo, falta de accesibilidad o instalaciones insuficientes), no significa necesariamente que el proyecto sea inviable: en muchos casos basta con planificar las obras de adecuación necesarias antes de solicitar la licencia. Lo importante es identificar estas carencias cuanto antes, idealmente antes de firmar el contrato de alquiler, para poder valorar el coste real de la adecuación dentro de tu presupuesto de apertura, en lugar de descubrirlo cuando el proyecto técnico ya está en marcha.
Cómo Verificar Todos los Requisitos Antes de Comprometerte
La forma más segura de evitar sorpresas es encargar una visita técnica al local antes de firmar cualquier contrato: un profesional puede revisar en poco tiempo la compatibilidad urbanística, el estado de las instalaciones existentes, el aforo previsible y los requisitos de accesibilidad, dándote una estimación realista de qué obras serán necesarias y qué documentación tendrás que preparar. Ese pequeño coste inicial suele ahorrar mucho más tiempo y dinero que descubrir un problema serio a mitad de la tramitación.
Diferencia Entre los Requisitos de un Local Nuevo y uno con Actividad Previa
Si el local ya tuvo una actividad autorizada anteriormente, los requisitos a comprobar no son exactamente los mismos que en un local completamente nuevo. En este caso conviene verificar si la licencia anterior sigue vigente, si la actividad previa coincide con la que tú quieres desarrollar, y si las instalaciones existentes fueron certificadas correctamente en su momento o han quedado obsoletas respecto a la normativa actual. Un local “con licencia” no garantiza automáticamente que cumpla todos los requisitos vigentes hoy, especialmente si la normativa ha cambiado desde que se concedió la licencia original o si el local ha permanecido cerrado durante un tiempo prolongado.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el primer requisito que debo comprobar antes de alquilar un local?
La compatibilidad urbanística: que el uso que quieres darle al local esté permitido por el planeamiento de esa ubicación concreta. Es el requisito que, si falla, puede hacer inviable todo el proyecto, por eso conviene comprobarlo antes de firmar cualquier contrato.
¿Todos los locales necesitan cumplir requisitos de accesibilidad?
Los locales de nueva apertura y los que cambian de actividad deben cumplir la normativa de accesibilidad universal vigente, lo que puede implicar obras de adecuación en locales antiguos que no fueron diseñados con estos criterios.
¿Qué certificados de instalaciones necesito para abrir mi local?
Depende de tu actividad, pero los más habituales son el boletín de instalación eléctrica, el certificado de protección contra incendios y, en hostelería, el de climatización o extracción de humos, emitidos por instalador autorizado.
¿Los requisitos son los mismos en toda la Comunidad de Madrid?
Los requisitos generales son similares, pero cada ayuntamiento, e incluso cada distrito dentro de Madrid capital, puede tener ordenanzas específicas adicionales, especialmente en cascos históricos o zonas de alta concentración de ocio.
¿Qué hago si mi local no cumple algún requisito ahora mismo?
En la mayoría de los casos se puede solucionar planificando las obras de adecuación necesarias. Lo importante es detectarlo antes de firmar el contrato de alquiler, para poder valorar ese coste dentro del presupuesto del proyecto.
¿Merece la pena una visita técnica antes de alquilar el local?
Sí. Una revisión técnica previa detecta los principales problemas (urbanísticos, de instalaciones o de accesibilidad) antes de comprometerte económicamente, lo que suele ahorrar tiempo y dinero frente a descubrirlos durante la tramitación.
¿Un local con actividad previa cumple automáticamente los requisitos actuales?
No necesariamente. La normativa puede haber cambiado desde que se concedió la licencia original, o el local puede llevar tiempo cerrado, por lo que conviene verificar la vigencia de la licencia y el estado real de las instalaciones antes de asumir que todo está en regla.
REVISIÓN TÉCNICA
¿Quieres Saber si tu Local Cumple los Requisitos?
Revisamos tu local y tu proyecto de negocio antes de que firmes nada, y te decimos qué necesitas para tramitar tu licencia de apertura sin sorpresas. Pide tu revisión gratuita.